译文：平捷

     本文原英文标题为“STRATA TITLE HOTEL DEVELOPMENTS”，于2007年7月发表在ANZPHIC刊物上，文章对澳大利亚产权式住宿（服务式公寓）业态的迅猛发展和全服务酒店的经营进行了比较。主要内容如下：

     产权式所有权结构很好推动了澳大利亚的服务式公寓的投资，借此服务式公寓也就一间间地卖给了散户投资者，而散户投资者也就获得个人的产权。

    澳大利亚服务式公寓在最近十年内的快速发展，大大得力于以下因素：

 服务式公寓的开发商和个人投资者能有效获得相对低廉的借贷利率。

 澳大利亚住宅市场的繁荣（比起其它投资手段），表明服务式公寓投资潜力看好，具有较大的资本增值空间。

 澳大利亚人强烈的传统思维偏好投资房地产市场。

 相对过去的喜好“郊外庭院”，澳洲居民如今偏爱城市的公寓生活方式。

 来自开发商提供的所有权结构的吸引力，包括投资者能参与到回租的筹划或与公寓运营者确定租金方案，其中也包括（一些情况下）承诺租赁收入。

 大多数澳大利亚纳税人享受的减税项目有限（服务式公寓投资者允诺大多数的纳税人，如果在服务式公寓的投资上出现亏损，其亏损部分可以用投资者的其它收入的税收抵扣）。

    服务式公寓产权式所有权的形式能为各主要投资人带来以下的收益：

    对开发商来说：

 比起建造全服务酒店来说，服务式公寓的造价相对较低；

 由于获得预售承诺而减少了开发风险；

 通过预售给个人购买者，内部退出机制；

 由于预售押金和开发贷款，对资本的要求降低；

 与其它房地产项目（比如办公楼）比较，公寓项目拥有大量的市场需求，以及对单个公寓项目要求的投资资金较低。

    对业主来说：

 进入住宿业（公寓经营）投资只需要较少的资金；

 大多数公寓管理方案能为个人投资者提供有限使用优惠，以及使用其它设施的折扣；

 若收益足够高时（即综合出租率和房价后），业主便可得到直接的运营收益；

 不用承担管理责任（指定的运营商将承担招徕客源的责任，当然这需要支付一定费用）；

 可二次出售的法定房地产权益；

 依据不同项目和客户需求可灵活使用或租赁

 经理的收益与运营绩效和利润挂钩

 可以用于抵押贷款

    对于运营商：

 与传统酒店相比，可获得更多的管理费用和利润分成；

 与数量较少，竞争异常激烈的传统酒店市场比较，管理公寓项目能够获得更多的连锁品牌冠名机会；

 如果公寓项目的商业模式合理，运营商和业主之间将形成良好的合作关系；

 与实力较强的开发商形成合作关系，将会定期得到新的管理项目，以及运营收入。

    服务式公寓和全服务酒店的比较

    餐饮

    大多数服务式公寓只有很少，甚至几乎没有餐饮设施。根据Ｈorwath HTL 的２００６年度服务式公寓和运营的调查报告，服务式公寓的餐饮收入只占总收入的11.8%，而全服务酒店的餐饮收入却占到总收入的31.6%。

    假如对酒店业的任何业态来说，大部分的餐饮设施的利润都相对较低，那么服务式公寓的这种特色对业主的投资回报是高的。Horwath HTL的2006年度报告显示，餐饮对服务式公寓的利润贡献率为14%,　而对全服务酒店的利润贡献率为19.6%。

    管理费用

    大多数的服务式公寓运营费用远低于全服务酒店的管理费用。据Horwath HTL的2006年度报道显示，服务式公寓的未分配的运营费用（包括行政、营销成本、设施和物业运营成本）仅为总收入的15.5%, 而全服务酒店却达到了19.6%。

    该调查结果显示出服务式公寓的管理设施使用成本降低，相对于全服务酒店来说，这也很突出反映了其营销成本的低廉。

    市场营销 （介绍）

    当服务式公寓在早期进入市场时，大家认为该类型公寓将主要吸引：

 国内的家庭；

 停留一周或者更长时间的“长期居住者”；

 以休闲为主的客人，而非商务客人。

    然而，Horwath HTL的2006年调查报告显示这些假定是站不住脚的，服务式公寓拥有来自许多不同市场的客源，远远超出原来的假定。

    例如，2006年调查显示，酒店和服务式公寓的国内和国际客源组合大体是相似的。在入境客人中，服务式公寓吸引的客源更多来自新西兰（占7.8%）和英国（7.6％），而酒店的客源更多来自亚洲（10.3%），但是从总体上讲，二者差异并不明显。

    ２００６年调查也显示，和传统估计相反，客人的平均住店时间也是相似的，具体数据为，（国内客源）在服务式公寓平均居住2.6晚，而在宾馆居住2.1晚；（国际客源）服务式公寓平均3.2　晚，而在宾馆居住2.5晚。

    至于客人的类别，也和传统的估计不同，2006年的调查显示，服务式公寓31.3%的客源来自“商务客人”，而酒店只有25.7%。　但是，在会议和旅游团队的客源市场上，酒店的比例超过了服务式公寓。

    对于服务式公寓，一个经常令人担忧的问题是，许多的公寓无法形成一个国际化领先的品牌。除此之外，品牌基础设施和服务式公寓能否留出足够的预订房间也是值得关注的。但是，领先品牌管理的服务式公寓的成功运营，也就足以证明其巨大的发展潜力。

    一份Horwath HTL’s2006 调查报告解释了这个行业里领头品牌为何收入丰厚。比如，不同于传统意义上的“低调”，服务式公寓和酒店同样依靠“顾客直接预订”，其中，服务式公寓顾客直接预订所占比例为30.5%，而酒店为35.2%。鉴于预定体系的复杂程度，再考虑到服务式公寓与酒店的大小和资源的因素，因此总的说来，二者之间的差距其实是很小的。

    尽管关于服务式公寓看法不一，但是它却以巨大的魅力深深吸引着客人和投资者，所以尽管早期发展较为坎坷，服务式公寓前景终究是光明的，发展潜力也是巨大的。