提到万豪酒店集团(Marriott International, Inc.)，人们脑海中首先闪现的大多是“服务周到”、“价格不菲”、“高档酒店”等字眼。而对那些常常奔走于国际甚至洲际之间的商务人群而言，没有享受过万豪高质量服务的人可谓寥寥。的确，万豪酒店集团是这个星球上最为著名的酒店管理公司，并且入选财富全球500强名录。

　　万豪酒店集团创建于1927年，总部位于美国华盛顿。整个集团目前拥有18个著名酒店品牌(其中包括丽思卡尔顿酒店、万丽酒店、万怡酒店等)，在全球经营的酒店超过2700家，年营业额近200亿美元，多次被世界著名商界杂志和媒体评为首选的酒店业最杰出的公司。

　　也许是在酒店管理和服务方面的成绩太过耀眼，万豪的其他身份似乎变得模糊。截止到2005年2月28日，在美国房地产信托基金(REITs)的综合指数之列，万豪酒店集团一直是最大的酒店类房地产投资信托基金。万豪是一个通过其股东董事会进行自身经营和管理的基金。

　　本文将从房地产信托基金的角度解读万豪的另一种成功。

　　变身REITs

　　万豪集团于1999年1月1日正式变身为房地产投资信托基金性质的公司，这是一个重大的体制改革。REITs身份可以为集团带来巨大的益处。首先，房地产投资信托基金的身份可以让万豪享受公司税收减免，因为房地产投资信托基金必须把90%以上的利润拿出来作为分红发放给投资者。其次，由于基金吸收了大量来自民间的个人投资资金，万豪在转变成为REITs以后，资金状况得到了进一步的提升。雄厚的资金势力也让集团在此后的收购竞标中更加具有竞争力。最后，房地产投资信托基金的身份让公司的股东结构更加的多元化和稳定。

　　作为一个REITs，必须连续两年内保证有75%以上的总收入来自房地产相关的业务，比如自身持有物业的租金收入等。为了成为一个合格而且有竞争力的房地产投资信托基金，万豪从1993年开始通过剥离原有业务来提高自身持有物业的整体质量，这些被剥离的业务包括餐饮、酒店管理和机场及高速公路收费站的管理等。

　　1993年10月8日，万豪成功剥离出国际酒店业务。在剥离后，母公司更名为Host Marriott，掌握原国际酒店业务的酒店和高档服务式公寓等资产。原国际业务公司管理负责万豪品牌连锁酒店的管理和经营。

　　1998年12月18日，万豪母公司Host Marriott迈出了最重要的一步，单独成立了Crestline Capital公司。首先，万豪把母公司的所有高档住宅物业都转让给Crestline Capital公司。其次，万豪把所有的酒店以出租或者转租的形式承包给Crestline Capital公司，后者成为了美国最大的酒店租赁公司。这次业务上的剥离让万豪具备了成为一个房地产投资信托基金的条件。

　　通过上述的成功操作，万豪母公司(Host Marriott)于1999年1月1日正式成为合格的房地产投资信托基金。

　　到目前为止，万豪已经成为美国房地产投资信托基金协会综合指数(NAREIT)上最大的酒店类REITs。

　　短短的5年之内，万豪如何在美国的房地产基金领域发展到如此壮大的地步？

　　其实，万豪最根本的公司经营策略非常简单。就是通过所持有物业的升值和赢利能力的提高来为公司的股东带来最大的回报。万豪把过去10年内取得的成功都归功于公司长期策略的顺利执行。这个长期策略专注于收购那些有升值潜力的城市黄金地段的酒店物业。收购之后，万豪再设法使酒店的运营成本削减到最小，从而得到最大限度的回报。

　　买与卖的策略

　　在长期策略的指导下，目前万豪公司的债务与净资产之间的比例保持在一个良好的水平。在2004财年结束的时候，公司的现金流非常充足，可利用的现金达到3.45亿美元。同时，万豪通过出售其非核心业务获得的1亿美元净收入也将用于公司持有物业的投资上。与此同时，万豪还通过其在资本市场上的成功运作进一步加强了资金基础。在2004年，公司总共发行了3亿美元的普通股，并且偿还了将近4亿美元的各项债务。通过发行优先股和债券，万豪还成功再融资9.3亿美元。

　　万豪还通过积极开发其所持有物业的另类用途来让资产增值。其中包括出售酒店周围的土地进行其他开发，把一些入住率相对较低的客房作为分时度假公寓出售给个人投资者，或将现有客房转作其他的用途。例如，万豪同意把其下Newport Beach酒店周围的土地出售用于公寓的开发，而出售土地所得的资金将用于Newport Beach酒店自身的经营和发展。

　　万豪资金的另一个重要来源是出售非核心业务。公司把那些不能满足公司长期发展目标的业务统统划归为非核心业务。为了保持赢利能力，万豪一直在寻找适当的机会将这部分资产剥离出去。2004年到2005年初，万豪总共出售了价值3.8亿美元的13处酒店物业。出售非核心业务的所得将用于偿还公司债务和收购其他物业。通过近两年内的资产剥离与收购活动，公司的核心业务收入增长了8个百分点，同时非核心业务收入也减少了将近8个百分点。在2005年，万豪预计将出售1.5到2.5亿美元的非核心资产。

　　拥有了充足的资金，万豪下一步需要考虑的就是运用这些资金来提升公司的表现。主要策略一是外部扩张，即收购优质的高档酒店物业；二是公司持有业务的再投资。

　　2004年，万豪总共花费了5亿美元用于高档酒店的收购活动。4月份，万豪收购了芝加哥市区、拥有455套客房的Lakefront酒店。毗邻密歇根湖，Lakefront酒店最具吸引之处在于其独特的湖滨景观。万豪钟情于这间酒店，就是因为这样独特的地理位置和景观很难被复制。之后，万豪收购了夏威夷惟一的全系列套房渡假酒店。该渡假酒店共有450套客房，纯白色的外立面让酒店与周围碧蓝的海岸风景形成了鲜明的对比，本身就形成了一道独特的风景。同年9月份，万豪又收购了Scottsdale酒店。该酒店所处的均是美国发展最快的城市群。这些酒店的收购进一步巩固了万豪在酒店行业的领先地位。

　　公司资金的另一个用途是投入到已经持有的酒店物业中，来提升物业的价值。这部分投资通常包括酒店的翻新、酒店设施的增设以及设备的维修。万豪最近决定在其奥兰多的世界酒店投资6000万美元新建一个展览大厅。完工后，奥兰多世界酒店将可以承接大型的国际商务会议，这无疑增加了该酒店的竞争力。

　　闪亮的2004年

　　由于全球酒店行业的持续回暖，万豪在2004年不仅创造了骄人的战绩，还进一步巩固了自己作为酒店类REITs龙头老大的地位。

　　2004年万豪成功收购了价值5亿美元的优质酒店物业，并且在公司的连锁酒店品牌中增加了两个新成员。2004年到2005年1月，万豪成功剥离了13处非核心资产，出售资产回报达到了3.8亿美元。这一年，万豪发行了3亿美元的普通股，所筹集到的资金用于公司的收购活动，2004年，万豪公司偿还了12亿美元的债务。年还息减少了5000万美元

　　2004年对于万豪是一个突破的年份。美国整体的GDP增长率达到4.4%，同时乘坐飞机旅游的人数也回到了2001年之前的水平。受到这些有利因素的支持，万豪每间客房的赢利上升到自1997年以来的最高水平，与2003年相比增加了7.3%。

　　作为一个自身持有并经营酒店的REITs，万豪的成功还应当归功于其提供的高质量酒店管理。公司实施积极的酒店管理政策，在提高客房、餐饮和其他服务质量的同时，还注重提高管理效率削减运营和管理成本。从2004年万豪的酒店服务业务的收入来看，商务客人成为了公司酒店的主要客源。