编者按

　　首届旅游城市精品房地产博览会在北京举办，旅游房地产再度成为备受关注的热门话题。作为一个新兴的产业，旅游房地产业如何能够实现持续、健康地发展，对此本文作者的观点颇有见地，其所提建议亦值得业界思考。 

　　时下，国家正在实行宏观调控的一系列措施。去年下半年到今年，国家以清理土地使用为主要目标的措施一个接一个。清理开发区，清理高尔夫球场，国家还对通过金融机构对土地收购的贷款严加控制。在这种背景下，旅游房地产业首先要在市场需求和国家宏观要求中找平衡。应该在国家宏观调控的总体把握下，对一个具体领域的市场需求和趋势做出合理判断。

　　找准市场坐标

　　目前，旅游房地产业的当务之急是要认真进行行业总体研究。首先要分析旅游房地产的发展方向和国家的宏观调控要求的衔接，绝对不能搞成一个钻宏观政策空子的东西。如果市场过于盲目，导致各种社会反响比较多，在现在这种大局势下，一旦开始清理整顿，那就把一个市场需要的、成长性比较好的领域人为地挫折下去了。

　　其次，旅游产业和房地产行业要集中起力量，研究分析旅游业的市场到底有多大，旅游房地产的市场到底有多大，旅游业与房地产这个结合部到底有多大。旅游房地产要发展，只是自顾自地研究技术技巧是盲目的。对于一个具体的企业可能会成功，但是对于旅游房地产这样一个领域，就不够了。旅游房地产商推出的各种旅游房地产的概念和说法，很容易让人认为是炒作，这对房地产市场的顺利发展无益有害。

　　此外，需要深入研究旅游房地产的具体指代、具体范围，有具体指代、具体范围后才可以研究具体的政策和对策。还要深入研究旅游和房地产结合规律，行业之间产业之间自愿的综合开发都是有内在规律的，是进步的。深入研究的重点要放在如何在潮动着的旅游房地产热中，引导好旅游产品的发展，借这种市场力量的势头，产生一批有质量的旅游度假地，产生一批最好的经典景区。第四要研究房地产进军旅游业的前景和利益。追求的结果应该是双赢。第五旅游当然也要深入研究旅游房地产开发的方式方法技术技巧，市场是需要创造力的，创造力推动各个行业各个产业的成熟成长。最后，希望两个产业的融合，推动整体旅游大环境的改善，旅游大环境也是完善的旅游产品最重要的组成部分。

　　如何给旅游房地产下定义

　　企业创造了“旅游房地产”这样一个概念，而且搞成了一个在社会上很有“动静”的产业：一大批企业推动着搞出了一批投资额引人注目的大项目，并被社会所接受了。这是从旅游业发展以来，第一个不是从旅游专业领域产生的大旅游要素的概念，既不是从旅游管理部门和管理体系产生的理念，也不是旅游理论的产物，而是一个标准的市场产物。正因为是市场上成长出来的事物，所以每一个创造者用同一个词表达的意思有很大的不一样。

　　旅游房地产至少有三种不同层次的概念：第一类是一部分房地产开发商认为现在经常用到的产权酒店、分时度假这样一些具体的住宿业的某些延伸方式为旅游房地产，这过于局限。本来分时度假确确实实是旅游度假的一种交易方式，但是在中国的发展不顺利，其中最大的问题之一，就是一开始就做成了房地产，做成了消化闲置房地产的方式，这正好是分时度假在中国吵吵多年，得不到正常、正规发展的一个原因。搞着搞着，旅游特质少了，房产特质多了，有的房地产开发商从居住场所为本体出发，把这一类叫做“第二居所”、“异地置业”，那就已经不是旅游地产了。即使是，这个旅游地产的范围也是比较局限的，它主要是指别墅一类房地产，这是一个专业的、局部的旅游概念。

　　第二类概念实质是旅游景区点和各类旅游度假地的开发。市场实际上把旅游景区景点的开发，包括自然山水的开发、主题公园的建设、高尔夫球场的建设、各种主题各种功能的度假村以及度假区的建设统统归入旅游房地产。也是传统意义上的旅游项目。对这些旅游房地产，从旅游行业的角度，高度关注的是这些项目建成以后的使用价值，研究的是这些项目和设施为满足旅游者需求所发挥的功能，同时注意它产生的各个方面的包括房地产增值方面的经济效果。这是当然的。因为所有景区点的、度假村的各种旅游设施的经济价值从来都不是惟一的。有一些设施本身也是房地产，它对于业主的经济价值，在旅游之外还有房地产的经济价值，并按照房地产市场的起伏升值、贬值。过去我们没有专门地分析研究它，因为市场没有形成。传统景区点和旅游设施都是国有的，多少年来进入市场的只有旅游服务的那一小部分，特别是旅游景区，对其财务估价，只是旅游经营的这一块，旅游盈则盈，旅游亏则亏，旅游房地产这一块的价值并没有算在内。

　　从饭店经营和人造景观开始，明明看到年度经营表上一年一年的亏损，但是业主依然坚持，资金仍然在进入，房地产市场的价值才逐渐浮上水面。而实践中，旅游房地产市场必然首先在人造景观、外资饭店、民营饭店这些领域形成，在国有资产的领域中，这个概念发育比较慢一些。近年随着土地市场的完善，所有房地产的潜在价值开始显现化。特别是从一些民营企业对景区点的开发开始，旅游景区点的房地产价值开始市场化。成功的市场运作其实非常多，其中景区点的地产增值价值是最重要的商业启示，在某种条件的土地上开发旅游，只要日常的经营能持平，就会赢：因为土地经过这番运作，它自然升值。

　　土地是最重要的资产。媒体有一些大致的测算，全国的国有资产约为33万亿元，而土地价值就占了25万亿元，比如江苏的国有控股企业资产约为2300亿元，而江苏城镇土地资产达4550亿元。

　　但凡成功的景区(点)的开发都必然是给土地增加附加值的，所以旅游地产的增值趋势是一定的。不过增值是以流通为前提的。土地使用权不流动，资产就盘不活。一些企业和单位拥有土地资产，但是因为各种原因这些资产处于“凝固”状态，虽然它潜在的资本价值在增加，但是它们不作为资本形态运用到物质生产领域中去的话，就没有增值的条件。所以土地使用权不流动，资产就盘不活，一些国有企业长期承载着大量无法正常发挥作用、无法带来效益与增值的土地资产，不仅没有活力，有的还成为包袱。所以，旅游景区点对土地增值的作用和规律目前只可以在商业用地上建设起来的旅游景区景点起作用，对于大多数尚封冻于各种体制管理之中的景区景点还不能起作用。

　　第三类是与景观建设一体的房地产开发。这一类与第二类不太好区分，其分辨点在项目的主要使用功能。也就是说有些景区房地产开发的目的主要不是为旅游者考虑，而主要是为居住居留者考虑的，这不是旅游房地产。当然这是为讨论问题划分的边界，不是政策界限和法规界限。住宅就是住宅，是为居留而产生的，与旅游无涉。此时号称景区和旅游，仅借助景区和旅游意境，把赖地炒成好地，在增值的土地上做房地产。如果事情到此为止，也不用研究和谈论了，住宅就住宅，旅游就旅游，能复合型开发就复合型开发，不能复合型开发就单独开发，谁也不碍谁。但是当成片的旅游度假区变成住宅小区，当按照旅游规划划拨的建设用地被认定为圈地的时候，这个关系就一定需要搞清楚了。不然，有朝一日要清理圈地的时候，把旅游地产给圈进去了，势必伤及正常的旅游开发。(杜一力)

来源：中国旅游报  时间：2006-04-03