景观房地产发展趋势良好

    “景观房产”这一发端于上世纪80年代中期迪士尼“埃普科特”的全新理念，为中国旅游开发从单一的主题公园向区域性、多层次、旅居结合的“休闲社区”发展提供了全新的思路，是各地地方政府招商引资的主要手段，其好处是：

    （1）利益比较直观，容易招商引资。可以称其为捆绑式销售方式，即：景观开发+周边房地产开发=景观房地产，周边房地产开发最直观的是其地价，如从零地价到市场价的一半，这点对于招商引资具有一定的吸引力,如1000亩地、200亩为景观开发，2万元/亩；800亩为房地产开发,当周边地价达到50万元/亩以上时,这800亩地由于是景观项目其地价仍然可以控制在10万元/亩，这个10万元/亩，实际上是政府基本地价、报批费用、附着物处理费用、征地费用等的成本价格。

    （2）以项目为龙头，带动起一片“生地”变“胜地”。这样的成功例子非常多，以主题公园等旅游项目闻名的华侨城，地产业务却成盈利的主体。公司借鉴迪士尼模式，发展地产业务，旅游创名地产生利。华侨城的思路是，通过旅游把相关产业贯穿起来，目前已经做好的第一个辐射品种是地产，但将来肯定不仅仅是地产。

    华侨城的同比优势主要表现在其“旅游房地产”模式，这个表述比“旅游＋地产”更为准确。如果是单纯的旅游公司，单靠其主营收入很难满足上市后的业绩要求。但是，华侨城有了地产项目的强有力支撑，业绩是其他单纯的旅游类公司无法比拟的；而就地产项目来讲，其他的地产类上市公司又不具备华侨城的旅游特色，因此，其旅游品牌优势，在房产销售中得以充分发挥。

    华侨城的盈利能力比较高，除了部分成本低优势，还具有同业公司所不具备的品牌凝聚效应。由于华侨城的各大主题公园已经具有很好的品牌号召力，推介成本大大降低。

    浙江目前也开始了很多景观地产项目，如：浙江省德清县武康镇12公里一个叫下渚湖的地方。这块占地5.6平方公里的大湿地在当地人眼里是块风水宝地,丰富的水资源和植被资源是下渚湖得天独厚的优势，区域面积大小、自然布局、民俗民风等内部条件都非常理想。杭州某房产开发商已经在下渚湖圈下了2000亩地，并计划在中心地带的200亩范围内建造一座五星级度假酒店和度假别墅群。

    “旅游房产”激活“旅游生地”

    随着旅游方式逐渐从传统的观光游览型向更高层次的休闲度假型过渡，“旅游生地”找到了再生的机会。

    将旅游与房产联姻，资源与资金相结合，开辟出一块新的房地产细分市场———旅游房产。浙江大学环艺系教授陈健博士指出，“值得开发”需要具备三个条件，一是它必须是一处现存在的或潜在的旅游资源地、环境是旅游房产最大的卖点，像下渚湖这样的地方就属于潜在的旅游资源地；二是它必须有较好的可进入性，主要指交通要便利；三是就房产归属而言，旅游房产属于远郊房产范畴，也就是说它大多在中心城市的远郊地区，这符合第二住宅的特点。

    这里的“可进入性”就是依托一个大的消费人群，选址在这个人群交通的合理半径内，比如说开车1~2个小时内。在杭州周边的众县市中，在和下渚湖同样沾尽“水”光的千岛湖风景区里，目前就有凤凰度假村、开元度假村、天清岛度假村、秀水度假村等多个旅游房产项目在加紧建设中。

    旅游房产如何开发

    主流开发模式：旅游项目+房产项目的捆绑式开发

    从浙江千岛湖的几个项目来看，目前，大家走的都是度假酒店、别墅和景观公寓以及景观公寓相结合的综合开发模式。就物业功能和用地性质来看，形成了旅游项目和房产项目相互捆绑的方式。

    现在很多旅游房产项目的用地多为三七开或二八开，也就是在取得的大块土地中，属房产用地的占小块，旅游项目用地占大头。低价地块上的配套项目和高价地块上的住宅项目组合开发，成本大大下降了，而且两者在功能上又可形成互补。

    旅游项目是一种长线投资，依托较好的旅游环境和旅游设施，还能给整个项目中的物业产生极大的升值空间，旅游房产的购买者正是看中这一点来投资置业的。

    主流经营模式：产权式酒店、分时度假酒店、别墅如何经营，眼下探讨得最热烈的就是产权式酒店和分时度假。

    对于购房者来说，产权式酒店能实现居住和投资两个目的，不仅自己可以使用，而且还能从分红中获得投资回报；对开发商而言，通过分单元出售酒店产权的形式，可以尽快回笼资金，做配套资金的再投入，从而减少投资风险。

    分时度假是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游房产中的分时度假酒店（公寓）就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。分时度假产品涉及多方主体：开发商拥有房产产权，销售商作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品，度假房产管理公司管理和维护分时度假房产，分时度假交换公司向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品交换业务。

    开发原则：深入贯彻环保意识

    “开发和保护本身是一对矛盾体，我们的规划就是要以基地特征和项目所需功能相结合为前提，缓解两者的矛盾，使其更趋和谐。这才是尊重环境的表现，也是旅游房产立足之根源。”

    深入贯彻环保意识———“养生住宅”，是众多专家以科学、自然生态、人文环保以及用材选料为评定基础，对住宅进行考量的专业术语。按环境规划设计、能源与环境、室内环境质量、小区水环境、材料与资源等五大指标综合评分。可以从以下方面考虑构建“养生住宅”式的旅游房产产品：

    养生医疗。面积较大的优质养生主题会所，除延续与扩大健康、休闲、康体、美容、交谊等养生主题外，更结合国内外专业的健诊医疗机构，随时或定期为业主与尊贵的会员，提供康体及医疗咨询服务，并能做重大疾病的前期体检与诊断的服务。

    高环保建材进社区。遵循环保无公害的生态理念，建筑整体涉及的全部材料都经过悉心遴选。大到混凝土，小到一片外墙砖，包括保湿材料、内墙材料、油漆胶水，林林总总的装修装饰用材，以及为客户配备的成品设备，都符合国家建材环保标准，严格控制各种辐射及有害物质的排放量。

    养生会所进社区。具有国际水准超五星级的养生主题会所，内含恒温泳池、Spa芳香保健馆、塑体健身场、养生风情餐厅等，集健康、休闲、美容、交谊的功能于一体，使会所的来宾心旷神怡，由养身、养情，达到“养生”地的境地。

    需要警惕的几个问题

    1、旅游房产与旅游战略的协调问题

    很多有远见的地方政府把旅游业摆到了龙头地位。而在实践中，不难看出，旅游房产开发商多为房地产公司，他们的着眼点多为“房地产”，而不是“旅游项目”，常常会出现“买椟还珠”的尴尬局面。在浮躁的圈地运动中，我们常常看到的是不成熟的旅游项目和“烂尾楼”。

    政府的政策倾斜，应该根据当地旅游战略，对于真正进行“旅游项目”的给予比较强的政策倾斜，使更多投资方向瞄准对当地经济具有拉动作用的旅游项目，而不是单一地盘的开发。

    2、政府对投资过度依赖使旅游产业不成熟

    以投资为主要拉动力的经济增长是一种脆弱的经济增长模式，可能造成效率低下和旅游产业的“空心化”，如同我们现在很多开发区的空心化现状，使旅游产业发展不可持续稳定地增长。

    在很多旅游地可以看到不当的开发项目，例如有些世界文化遗产景区。

    3、政府改变“卖地招商，一卖了之”的招商思维

    很多政府的招商引资是以卖地为主，一卖了之，最多在所谓审批手续上采取一站式服务，这些在思维上是缺乏产业意识的表现，是招商引资工作中最可怕的一点。在很多地方可以看到，旅游招商没有整体旅游规划，没有项目研究报告，更没有配套的政策去鼓励或者倾斜，招商者手中的牌只是地价。

    从投资风险角度看，整体旅游规划应该是系统性风险，对于投资者来说其潜在风险是大的，如何规避系统性风险是招商引资应该解决的主要问题。(许青安)

来 源： 中国旅游报